Kısa cevap
İmar barışı sonrası tapu maliyeti; harita ve zemin tespit ücreti, mimari proje bedeli, kadastro ve tapu harçları, varsa Hazine arsa satış bedeli ve danışmanlık ücretinden oluşur. Toplam tutar yapının büyüklüğüne, bağımsız bölüm sayısına ve arsanın kime ait olduğuna göre değişir.
“Ne kadar tutar?” sorusuna dosyayı görmeden rakam veren herkesten şüphelenin. Maliyet, birbirinden bağımsız beş kalemden oluşuyor ve bunların hangilerinin devreye gireceği dosyaya göre değişiyor.
1. Harita ve zemin tespit ücreti
Harita mühendisinin arazi ölçümü, aplikasyon ve zemin tespit tutanağı hazırlığı. Parselin büyüklüğü ve arazinin eğimi ücreti belirleyen ana etkenler. Bu kalem her dosyada var.
2. Mimari proje ve röleve bedeli
Yapının ölçülüp çizilmesi, bağımsız bölüm ve arsa payı hesapları. Yapının büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısıyla doğru orantılı. Eski projesi bulunan yapılarda maliyet düşer; projesi hiç olmayan yapılarda röleve sıfırdan üretilir.
3. Kadastro ve tapu harçları
Devlete ödenen resmi harçlar. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir; bunlar üzerinde kimsenin pazarlık payı yoktur. Cins değişikliği ve kat mülkiyeti için ayrı ayrı harç ödenir.
4. Hazine veya belediye arsa satış bedeli
Yalnızca yapınız size ait olmayan bir arsa üzerindeyse devreye girer. Bedeli idare belirler. 7579 sayılı Kanun kapsamında satış bedelinin tamamı peşin ödenirse yüzde 20, en az yarısı peşin ödenirse yüzde 10 indirim uygulanıyor.
Önceki ödeme süresi dolmuş dosyalarda bedel, aradaki dönem için TÜİK aylık TÜFE değişim oranlarına göre güncelleniyor. Bu, beklemenin doğrudan maliyet artışı anlamına geldiğini gösteriyor.
5. Danışmanlık ve takip ücreti
Dosyanın kurumlar arasında yürütülmesi. Dosyanın karmaşıklığı ve malik sayısına göre belirlenir.
Maliyeti artıran etkenler
- Malik sayısının yüksek olması (muvafakat ve tebligat maliyeti).
- Yapının parsel sınırını aşması (ek ölçüm ve hukuki süreç).
- Koruma alanı veya sit sınırı içinde olmak (kurul süreci).
- Yapı Kayıt Belgesindeki beyanın hatalı olması (önce güncelleme gerekir).
- Tarım arazisi veya özel statülü arazi üzerinde bulunmak (ek kurum görüşleri).
Bekleme maliyeti
Çoğu malik maliyeti bugünkü rakamla değerlendirip erteliyor. Oysa harçlar her yıl yeniden değerlemeyle artıyor, Hazine arsa bedeli TÜFE'ye endeksli güncelleniyor ve 31 Aralık 2026 sonrası indirimli satın alma hakkı tamamen düşüyor. Beklemenin bir bedeli var ve bu bedel görünmez değil, hesaplanabilir.
Ücretsiz ön incelemede bu beş kalemi dosyanıza özel olarak kalem kalem çıkarıyoruz. Rakamı görmeden karar vermenize gerek yok.
Son güncelleme
9 Eylül 2026 — Mevzuat değişikliklerini takip ediyor, yazıları güncel tutuyoruz.