Hisseli tapudan kurtulmak: kat mülkiyeti nasıl kurulur?

Hisseli tapu, İzmir'in özellikle Karabağlar, Buca ve Bayraklı gibi ilçelerinde yaygın. Fiilen herkes kendi dairesinde oturur, kimin nerede oturduğu mahallece bilinir — ama tapuda bunun hiçbir karşılığı yoktur.

Hisseli tapu ne demek?

Hisseli tapuda malik olduğunuz şey bir daire değil, parselin belirli bir payıdır. “1/8 hisse” sahibiyseniz, parselin sekizde birine maliksinizdir; hangi sekizde birine değil. Bu, hukuken çok önemli bir farktır ve pratikte üç yerde canınızı yakar.

• Satış: Sattığınız şey daire değil, paydır. Alıcı belirli bir daireye malik olmaz.
• Kredi: Bankalar hisseli tapuya konut kredisi vermez.
• Miras: Paylaşım tartışmaya açılır; ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Kat mülkiyeti bunu nasıl çözüyor?

Kat mülkiyeti tesis edildiğinde, her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu sayfası açılır. Artık “parselin 1/8 payı” değil, “3. kat, 6 numaralı bağımsız bölüm” size aittir. Satabilir, ipotek ettirebilir, mirasta net olarak paylaştırabilirsiniz.

Süreç adım adım

1. Cins değişikliği

Tapuda taşınmaz hâlâ “arsa” görünüyorsa, kat mülkiyetine geçmeden önce cins değişikliği yapılmalıdır. Harita mühendisi zemin tespit tutanağını hazırlar; yapının parsel üzerindeki gerçek konumu ve oturum alanı ortaya çıkar. Yapı parsel sınırını aşıyorsa bu aşamada anlaşılır ve süreç farklı ilerler.

2. Bağımsız bölüm projesi

Mimar, yapının rölevesini çıkarır ve her bağımsız bölümün brüt alanını, eklentilerini ve arsa payını hesaplar. Arsa payı hesabı, ileride ortak gider paylaşımını ve kentsel dönüşümdeki payınızı belirleyeceği için üstünkörü yapılacak bir iş değildir.

3. Yönetim planı ve muvafakat

Yönetim planı hazırlanır ve tüm maliklerin muvafakati toplanır. Dosyaları en çok bu adım geciktirir. Yurt dışındaki, vefat etmiş veya iletişim kurulamayan malikler süreci aylarca askıya alabilir.

4. Tapu tescili

Dosya Tapu Müdürlüğüne sunulur ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir.

Bir malik imza vermezse?

Kat mülkiyeti tesisi kural olarak oybirliği ister. Muvafakat alınamıyorsa iki yol kalır: ikna için arabuluculuk ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası. İkincisi taşınmazın satılarak paylaştırılmasıyla sonuçlanabileceği için, dava açmadan önce mutlaka hukuki görüş alınmalıdır.

Muvafakat sorunu teknik değil, insani bir sorundur. Dosyayı açmadan önce tüm maliklerle konuşulması, aylar kazandırır.

Ne kadar sürer?

Tek malikli veya az malikli dosyalarda 2–3 ay. On ve üzeri malikli apartmanlarda 4–6 ay, muvafakat sorunu varsa daha uzun.